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开发商违约,如何计算赔偿金问题?

时间:2019-11-26 18:07:58 来源:大律师网 作者:佚名 [] 浏览量:1

【案情介绍】

  2007年9月10日,王女士与被告某房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同,双方约定所购房屋建筑面积共149.95平方米,其中套内面积120.50平方米,分摊建筑面积29.45平方米,房价总金额为35.8万余元,交房日期为2007年7月31日。合同中同时约定,面积误差比绝对值超出3%时,绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;在出卖人逾期交房90日后,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。

  但是在合同签订后,被告直到2010年7月13日才通知原告收房。同时王女士在查看房屋时发现,房屋面积明显缩水,并且房屋结构也发生较大变化,房屋西边的采光窗户及阳台全部被缩减掉,房屋整个客厅和餐厅采光和通风质量明显下降,进屋必须开灯。经查发现,被缩减的空间被被告改造成商场的电梯机房,严重影响原告的生活。

  经检测,所涉房屋合同约定的建筑面积为149.95平方米,评估对象实际建筑面积为123.95平方米,两者相差26平方米。

 【法院判决】

  法院认为,原、被告双方在买房时签订的商品房买卖合同合法有效。经评估,房屋面积与先前合同中约定面积相差26平方米,原、被告双方对此相差面积均无异议。此相差面积已经超过法定最高标准的3%即4.5平方米,被告此行为明显违反合同约定,即故意违约,所以被告应当承担违约责任。

  最终,法院依据合同法有关规定,判令开发商退还房屋缩水面积3%的房款23850元、赔偿超出房屋缩水面积3%的价款共计148135元和逾期交房、办证违约金61583元。

 【小编评析】

  对于开发商故意违约,如何赔偿才能体现出公平公正?我们认为,应该保护作为弱势方消费者的利益,上述法院的判决也正是体现了这一原则。

  关于上述案件的判决和赔偿计价问题,从法官的判决中可以看出,在关于缩水面积赔偿问题上,对于在法定标准3%之内的面积,按照现时售价5300元/平方米进行返还价款(5300元/平方米×4.5平方米=23850元);考虑到房屋已经升值,现时售价远远大于合同价格,依据合同法公平原则的精神,按照原价2300余元进行双倍赔偿已不能完全弥补原告的损失,根据王女士所在当地实际,在法定标准3%之外的面积酌情按照该房屋现时售价的130%进行赔偿(5300元/平方米×130%×21.5平方米=148135元)。

  而关于原告所诉其他损失(通风、采光、噪音、精神损失费)部分,因房屋面积确实缩水较大,严重影响了房屋的通风、采光,房屋隔壁的电梯间会产成一定的噪音,直接影响原告的正常生活。因其实际损失无法计算,所以考虑到原告从精神、生活等各方面受到的损失,案情中法官判定赔偿金额酌情定为60000元。至于逾期办证和逾期交房的问题,被告应当承担相关违约责任,按照合同约定支付违约金。

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